Лента новостей 

Жилищные проблемы: прописка, выписка, незаконное вселение на жилую площадь; сдача квартиры в найм. Опытный юрист отвечает на вопросы читателей

3 февраля 2014
6 3521
0 0

Жилищные вопросы всегда интересовали горожан: как получить право наследования квартиры? Завещание или дарственная - какой документ "сильнее"? Нужно ли составлять договор при сдаче (найме) квартиры?

1ul.ru предлагает задать эти и другие вопросы генеральному директору юридической фирмы ООО «Сидоров и Партнеры», члену Ассоциации юристов России Александру Сидорову.

Вопросы Вы можете оставлять в комментариях. 1ul.ru поможет разобраться.

  • Антонина Петровна

    Какой налог и кто будет платить при продаже квартиры? Все ли должны его платить?

    5 февраля 2014, 16:43
  • Уважаемая Антонина Петровна, доход, полученный продавцом от продажи квартиры, облагается подоходным налогом (НДФЛ) в размере 13 % (пп. 2 п. 1 и п. 2 ст. 228 Налогового кодекса РФ (далее НК РФ)). 

    Продавец обязан представить декларацию по НДФЛ в налоговую инспекцию по месту жительства не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом. Общая сумма налога, исчисленная исходя из налоговой декларации, уплачивается не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом. То есть, если Вы продали квартиру в 2013 году, то до 30 апреля 2014 Вы должны подать декларацию по НДФЛ и до 15 июля 2014 года уплатить подоходный налог. 

    Правда, есть исключение, согласно которому граждане, имевшие в собственности продаваемое жилье более 3 лет, платить данный налог не обязаны (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). То есть, подоходный налог придется заплатить лишь тем, кто владел квартирой на момент ее продажи менее 3 лет. 

    В целях избежать уплаты подоходного налога продавцы, которые владели квартирой менее 3 лет, зачастую пытаются включить в договор цену менее одного миллиона рублей, поскольку согласно подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ при продаже квартир, находившихся в собственности менее 3 лет, из полученной суммы возможно не облагать налогом 1 млн. руб. Однако, по моему мнению, подобная «оптимизация» налогообложения может повлечь за собой правовые проблемы как для продавца, так и для покупателя квартиры. 

     

     

    10 февраля 2014, 11:15
  • Дмитрий Малахов

    Как безопаснее (будет меньше риск обмана) приобрести квартиру: обменять или купить уже после продажи своей?

    5 февраля 2014, 11:12
  •  

    Уважаемый Дмитрий. Отношения сторон по договору мены и договору купли-продажи имеют одинаковую экономическую природу, что подтверждается ст. 567 Гражданского кодекса РФ, которой установлено, что к договору мены применяются правила купли-продажи. 

    Однако главной особенностью в отношениях мены, по моему мнению, является правило об эвикции - ответственности продавца за истребование вещи у покупателя третьим лицом. Согласно общей норме п. 1 ст. 461 Гражданского кодекса РФ продавец в этом случае возмещает покупателю понесенные им убытки. Предположим, Вы приобрели квартиру по договору купли-продажи, однако в последующем квартиру у Вас истребовали, однако имеется риск не возврата уплаченных Вами денежных средств по причине их отсутствия у продавца, а действия по взысканию данных денежных средств могут длиться годами.

    В свою очередь, для отношений по договору мены это означало бы не всегда обоснованное оставление у такого продавца переданной ему в обмен квартиры. Поэтому ст. 571 Гражданского кодекса РФ предоставляет право стороне договора мены, у которой третьим лицом изъята квартира, потребовать не только возмещения соответствующих убытков, но и возвращения полученной в обмен квартиры. То есть если Вы приобрели квартиру по договору мены, однако в последующем полученную квартиру у Вас истребовали, Вы сможете вернуть назад свою квартиру, что более реалистично нежели истребовать назад денежные средства.

    Таким образом, по моему мнению, договор мены более безопасная форма сделки нежели договор купли-продажи. 

     

     

     

    10 февраля 2014, 11:16
  • Ирина Капитонова

    Можно ли прописать родственника в квартиру, купленную в ипотеку?

    5 февраля 2014, 11:02
  • Уважаемая Ирина. Как показывает сложившаяся практика, большинство банков включают в свои договоры об ипотеке условие о необходимости согласовании с ними регистрации по месту жительства в ипотечной квартире третьих лиц, а также ответственность за несоблюдение данного условия (вплоть до требования досрочного возврата кредита).

    Банки тем самым перестраховываются на случай обращения взыскания на квартиру при неисполнении должником кредитных обязательств. В частности, регистрация в квартире по месту жительства малолетних детей может создать определенные трудности для реализации квартиры в последующем.

    Однако до настоящего времени судебная практика не содержит ни одного упоминания о том, чтобы банк расторг договор ипотечного кредитования и потребовал досрочного возврата кредита из-за несогласованной с ним регистрации в ипотечной квартире третьих лиц. Это вызвано тем, что зачастую банки прекрасно понимают, что кредит своевременно оплачивается, а процесс расторжения кредитного договора и обращения взыскания на квартиру может быть длительным и не всегда успешным.

    Вместе с тем, поскольку кредитный договор и договор об ипотеке подписывается клиентом добровольно, я рекомендую соблюдать его условия. 

     

     

    10 февраля 2014, 11:17
  • Марина Смирнова

    Я живу в съемной квартире, с владельцами квартиры заключали договор на полгода. Подскажите, они могут нас выселить раньше времени? Если они предпримут попытки это сделать, как нам себя лучше вести в такой ситуации. Заранее спасибо!

    5 февраля 2014, 10:57
  • Уважаемая Марина. Собственник квартиры может досрочно расторгнуть с Вами договор найма квартиры исключительно в судебном порядке и только в следующих случаях (ст. 687 Гражданского кодекса РФ):

    - если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

    - невнесения платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок;

    - разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

    - использования жилого помещения не по назначению либо систематическое нарушение прав и интересов соседей нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

    При этом процедура расторжения договора в судебном порядке осложнена для собственника квартиры продолжительным сроком осуществления данной процедуры, этом бремя доказывания возникновения указанных случаев лежит на собственнике квартиры.

    Полагаю, что в Вашей ситуации, учитывая срок действия договора найма квартиры, вероятность досрочного расторжения  указанного договора является минимальной.

     

     

    10 февраля 2014, 11:17
  • Елена А.

    Скажите, можно ли "передумать" и переписать дарственную? или вовсе ее аннулировать?

    4 февраля 2014, 15:57
  • Уважаемая Елена, прекратить сделку дарения можно в судебном порядке путем отмены договора дарения по основаниям предусмотренным ст. 578 Гражданского кодекса РФ, либо путем признания договора дарения недействительным по основаниям предусмотренным ст. ст. 178 - 179 Гражданского кодекса РФ.

    И так, исходя из ст. 578 Гражданского кодекса РФ Вы вправе: 

    1. отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на Вашу жизнь, жизнь кого-либо из членов Вашей семьи или близких родственников либо умышленно причинил Вам телесные повреждения;

    2. потребовать отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для Вас большую имущественную ценность, создает угрозу ее безвозмездной утраты;

    3. обусловить в договоре дарения Ваше право отменить дарение в случае, если Вы переживете одаряемого.

    Расторжение дарения по одному из вышеуказанных оснований возможно, если вы обратитесь в суд с соответствующим иском, однако на практике это осуществить не так просто. Пункт 1 ст. 578 Гражданского кодекса РФ содержит исчерпывающий перечень вариантов недостойного поведения одаренного лица, которые позволяют поставить вопрос об отмене дарения. Действия, позволяющие отменить дарение, должны быть совершены одаряемым умышленно, в связи с этим под эти действия не подпадают неосторожные действия, а также действия лиц, лишенных на момент их совершения гражданской дееспособности, - малолетних в возрасте до 14 лет и лиц, признанных недееспособными. При этом факт совершения одаряемым покушения на жизнь дарителя или кого-либо из его родственников должен быть подтвержден либо вступившим в законную силу приговором суда по уголовному делу, либо судебным решением, вынесенным в порядке гражданского судопроизводства.

    Все чаще в судебной практике помимо исковых заявлений об отмене договора дарения встречаются исковые заявления о признании недействительным договора дарения.

    Самыми распространенными и часто используемыми в России являются сделки, совершенные под влиянием заблуждения (ст. 178 Гражданского кодекса РФ), под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем и воспользовалась другая сторона (ст. 179 Гражданского кодекса РФ). Однако в таких случаях рекомендую не пренебрегать услугами квалифицированных юристов.

     

     

    10 февраля 2014, 11:18
  • Николай Осипов

    Хочу сдать квартиру. Что необходимо сделать, чтобы все было законно?

    4 февраля 2014, 12:23
  • Уважаемый Николай. Вам как собственнику квартиры принадлежит право распоряжения ею ( ст. 209 Гражданского кодекса РФ). Вы можете сдавать в аренду принадлежащую Вам на праве собственности квартиру.

    Ваша деятельность по сдаче квартиры, отвечать по моему мнению критериям предпринимательской деятельности не будет, в связи с этим, с полученных от сдачи квартиры в наем денежных средств Вы обязаны уплачивать подоходный налог (НДФЛ) в размере 13%. 

    Налоговым периодом по НДФЛ является календарный год. Декларацию по НДФЛ следует подавать в налоговую инспекцию по месту жительства не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом. Общая сумма налога, исчисленная исходя из налоговой декларации, уплачивается не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

    В случае установления фактов нарушения Вами налогового законодательства могут быть приняты меры для привлечения Вас к налоговой ответственности в соответствии с Налоговым кодексом РФ.

    Таким образом, при сдаче квартиры в наем, Вам следует в обязательном порядке уплачивать подоходный налог с полученного от сдачи данной квартиры дохода. Иных правовых рисков от сдачи квартиры в наем я не усматриваю.

      

    10 февраля 2014, 11:24

Биография
Александр Сидоров
Александр Сидоров Генеральный директор юридической фирмы ООО «Сидоров и Партнеры».

Более пяти лет успешно представляет интересы клиентов в арбитражных судах и судах общей юрисдикции в различных регионах России. Окончил юридический факультет Ульяновского государственного университета. В настоящий момент соискатель научной степени кандидата юридических наук. Является членом Ассоциации юристов России, заместителем председателя Федерации смешанных боевых единоборств ММА Ульяновской области по правовым вопросам.